바닥권리금과 권리금 분쟁

점포를 구하다 보면 '바닥권리금'이란 말을 심심찮게 들을 수 있습니다.말 그대로 점포가 위치한 땅에 붙어있는 권리금입니다.이 경우 시설비는 당연히 권리금에서 제외됩니다.보통 바닥권리금만 붙어있는 점포는 장사가 매우 잘되는 일급지는 아닙니다.그런대로 장사는 되는 곳이지만 기존의 사업자가 운영에 실패했거나 개인적인 사정이 생겨 점포를 내놓는 경우가 많습니다.

보통 소자본으로 창업하는 경우라면 권리금에 시설비까지 포함된 A급 상권보다는 이러한 곳이 적당합니다.만일 능력을 발휘하여 바닥권리금만 있는 점포를 장사가 아주 잘 되는 점포로 만든다면 권리금 상승을 기대할 수 있으며 다른 곳으로 옮길 때 시설비까지 권리금에 넣을 수 있습니다.우리 속담엔 '싼 게 비지떡'이란 말이 있습니다.

대개의 경우 소자본으로 창업하는 사람은 권리금이 매우 낮거나 아예 없는 점포를 찾기 마련인데 이러한 곳에서는 십중팔구 실패하고 맙니다.어느 정도 권리금을 지불하더라도 제대로 장사를 할 수 있는 점포를 찾는 게 바람직합니다.

기존 사업자가 권리금을 1,500만 원 지불하고 점포에 들어왔다면 장사가 잘 안되어 나갈 때에는 최소한 바닥권리금1,500만 원을 주장합니다.그러나 상황이 개인적 사정때문이 아니라 장사가 안돼 나갈 경우라면 바닥권리금을 낮춰볼 필요가 있습니다.1,500만 원을 주장하며 계속 장사를 해봐야 손해만 가중된다는 점을 잘 설명하여 협상한다면 몇 백만원 정도는 낮출 수가 있을 것입니다.기존 사업자의 입장에서도 자신이 지불한 바닥권리금을 계속 주장하기보다는 다소의 손해를 보더라도 빨리 정리하는 편이 낫습니다.

권리금을 둘러싸고 가장 흔히 일어나는 분쟁은 상당한 투자를 하고 순조롭게 영업을 진행하고 있는 와중에 느닷없이 건물주가 임대계약 만료를 내세우며 점포를 내높고 나가라고 할 경우입니다.시설비 명목으로 권리금 시세의 절반도 못 되는 보상만 하고 나가라는 건물주가 있는가 하면 심하면 한 푼도 건지지 못하고 쫒겨나다시피 내몰리는 경우도 있습니다.그러나 불행하게도 이런 상황에서 임차인이 권리금을 보호받을 법적 장치가 부족합니다.대부분의 경우,기존 권리금을 인정하고 있으나 드물게 이런 분쟁도 발생할 수 있기 때문에 가능하면 점포를 임대할 때 권리금에 대한 특약을 맺는 것도 좋습니다.건물주가 일방적으로 점포를 내놓고 나가라고 할 경우 임차인의 시설비 등을 법에 호소하여 받아내는 수밖에 없는데 시간도 오래 걸리고 정상적인 권리금이 아닌 시설비 등을 감정한 정도밖에는 보상받을 수 없기 때문에 여간 골치 아픈 일이 아닙니다.

비싼 권리금을 주고 들어간 점포인데도 건물주가 바뀔 경우 큰 피해를 입을 수도 있습니다.새 건물주에 대해서는 임차인이 임대차 계약 연장을 요구할 수 없으므로 새 건물주가 나가라고 한다면 권리금은 포기해야 합니다.만일 나가지 않고 버틸 경우 새 건물주는 명도 소소을 할 것이고 그렇게 되면 패할 것이 분명합니다.

임대차 게약기간이 끝나 건물주가 요구하는 재계약 조건과 맞지 않거나 계약을 지속할 수 없는 다른 사정이 생겼다면 임차인은 점포를 내주고 나갈 수 밖에 없습니다.이때 법적으로는 시설비와 기존 영업권에 대한 대가 즉,권리금에 대해 일부 보호받을 수 있으나 절차가 까다롭습니다.

예를들어 임차인이 1억 원을 들여 각종 인테리어를 했다면 그것으로 인해 건물주는 점포의 가치가 상승하는 이익을 보게 됩니다.이를 법률 용어로 '유익비'라고 하며 임차인이 건물주에게 일부 청구할 수 있습니다.

권리금을 둘러싼 분쟁이 발생하여 임차인이 나가지 않고 버틸 경우,건물주는 법원에 점포를 비워달라는 '점포명도청구소송'을 제기할 수 있습니다.이때 임차인은 권리금을 요구하는 이른바'유익비상환청구'로 대응하면서 법원에 감정 신청을 하면 전문가가 점포의 현재 가치를 감정하여 그 액수를 확인하는 절차를 밟게 됩니다.그러나 오랜 영업활동을 통해 대고객 관계를 구축한데 대한 권리 요구는 건물주가 명도를 요구할 때 청구할 수가 없습니다.

현재의 법적 장치로는 점포를 빌려 창업하는 임차인에게 매우 불리한 상황입니다.점포를 구할 때 권리금에 대한 항목을 특약으로 넣는 방법도 있겠으나 건물주가 잘 응하지 않으려는 게 보통입니다.

결국 창업을 하기 전에 만연한 권리금 액수에만 집착하기보다는 점포를 임대하려는 건물에서 오랫동안 정상적인 영업을 계속하고 있는가,건물주는 어떤 사람인가 등 여러 정보를 주변 사람들의 입을 통해 전해 듣는 것이 좋을 것입니다.