부동산경매에서의 위험한 물건과 권리

법원 부동산경매에서 권리분석이란,우선 매각부동산의 매수인 입장에서의 위험성을 조사,분석하는 일입니다.

넓은 의미에서는 경제성 분석을 포함하는 개념일 수 있으나 일반적으로 권리분석은 매수인의 취득할 부동산에 대한 소유권 상실의 위험,추가부담의 위험과 사용제한의 위험,형사책임 등의 위험을 각종 서류와 현장분석을 통해 총체적으로 분석하는 것을 의미합니다.

좁은 의미의 권리분석이란 등기부와 주민등록 및 사업자등록을 통해 매수인의 부담 여부를 분석하는 일입니다.때로는 토지대장,가옥대장 등 부동산공부의 확인과 현장답사가 필요한 경우도 있습니다.공부상 차이가 있는 건축물대장,토지현황 등을 조사할 필요가 있습니다.

방법론적으로는 우선 등기부를 통한 권리분석과 임차인을 포함한 권리분석이고,다음으로 현장답사 등을 통해 나타난 여러 가지 문제점들을 분석하는 일입니다.

1.권리분석

권리분석을 위해 우선 숙지해야 할 용어가 '선순위'라는 개념과 '소멸기준등기(권리)' 또는 '말소기준등기(권리)' 라는 개념입니다.권리분석에서 '선순위'란 위 소멸 기준등기보다 빠른 권리를 말합니다.

주택임대차보호법이 생기기 전에는 등기부만을 기준으로 말소되는 등기만이 문제가 되어 말소기준등기(권리)라는 용어를 사용했지만,주택임대차보호법이 생긴 이후에는 주택임차인이나 상가임차인의 권리는 등기되는 권리가 아니므로 '소멸기준등기(권리)'라는 용어가 적합한 용어로 사용되고 있습니다.

소멸기준등기란 등기부에 등재된 저당권(근저당권),가압류,강제경매신청,담보가등기 중 가장 빠른 등기를 말합니다.

전세권자가 배당요구를 한 경우,담보가등기로 신고한 소유권이전등기청구권 가등기도 소멸기준등기가 될 수 있습니다.

2.부동산경매에서 위험한 물건이나 권리의 유형

이 분류법이 정확한 것은 아니나 편의를 위해 분류를 해보면 아래와 같습니다.

1.소유권 상실의 위험	1.선순위가등기 2.선순위가처분 3.선순위예고등기 4.선순위환매권 5.종증 등 비법인 단체의 물건 6.원인무효(경매개시결정 기각 등)
2.추가부담의 위험	1.유치권 2.대항력 있는 선순위임차인 3.말소되지 않는 선순위전세권 4.부속물매수청구권
3.사용제한의 위험	1.법정지상권 2.선순위 지상권 3.분묘기지권 4.맹지 5.외국인이 임차인인 부동산 6.외국공관 7.구분이 없어진 구분건물
4.과태료 등의 위험	1.위법건축물 2.폐기물 쌓인 공장 등