부동산경매 위험물건 및 권리

1) 소유권 상실의 위험

소유권을 상실할 위험이 있는 권리로는 선순위가등기,선순위 가처분,선순위 예고등기,인수조건부 전 소유자에 대한 가압류,선순위 환매권,원인무효로 인한 등기 등이 있습니다.

소유자가 종증 등 비법인인 경우,특조법에 의하여 소유권을 취득한 부동산,경매개시결정이 무효로서 원인무효가 되는 경우 등이 있습니다.

가.선순위 가처분과 선순위가등기

선순위 가등기권자가 본등기를 하거나 선순위 가처분자가 재판에서 승소한 경우에는 경매 당시의 소유자로부터 경매절차에서 소유권을 취득한 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

이와 같은 문제 때문에 실무상은 위와 같이 선순위 가등기나 선순위 가처분이 있는 경우에는 선순위 가등기가 말소되거나 선순위 가처분등기가 말소될때까지 경매절차를 정지하고 있어서 최근에는 이로 인해 피해를 입는 경우는 별로 발생하지 않습니다.

나.예고등기

예고등기권자가 소송에서 승소하면 부동산경매로 부동산을 취득한 매수인은 악의 취득자로 간주되어 소유권을 상실당할 수 있습니다.그렇다고 매수인이 실제적으로 항상 인수하는 것은 아닙니다.

예고등기의 목적인 권리가 소멸기준권리보다 늦을 때는 나중에 법원의 말소촉탁으로 말소될 수 있기 때문에 결과적으로는 매수인의 부담이 아닐 수 있습니다.

현재 예고등기제도는 없어졌지만 종전의 예고등기는 아직 효력이 있습니다.

다.선순위 환매권

선순위 환매권은 환매권자가 환매권을 행사하려면 환매금액을 지불해야 하므로 매수인에게 아주 큰 손해를 끼치지는 않습니다.

라.원인무효 소유권과 근저당권 등

경매 당시 소유권이 원인무효로 말소되거나,경매의 원인된 근저당권 등이 원인무효로 밝혀져 부동산경매로 취득한 부동산의 소유권을 상실하는 경우가 가끔 발견됩니다.

따라서 등기부상 소유권이 지나치게 자주 바뀌는 부동산,전소유자가 종증이거나 교회 등 처분절차에 하자발생 가능성이 큰 부동산과 부동산 소유권이전등기 등에 대한 특별조치법으로 소유권을 취득한 경우에는 좀 더 세심한 주의가 필요합니다.

2) 추가부담의 위험

적법한 입찰을 통해 매각대금을 다 납부했는데도 매수인의 추가부담이 필요한 경우입니다.

가.유치권

현재 국회에 민법 중 유치권에 대한 개정안이 제출,심의 중이어서 이 개정안이 통과되면 유치권의 여러 가지 문제점이 해결될 것으로 기대되나 아직은 유치권의 위험성이 부동산경매에서 가장 큰 문제입니다.

개정안의 가장 중요부분은 유치권자에게 저당권 설정 청구권을 부여하는 내용입니다.현재의 유치권은 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이기 때문에 역시 소멸기준권리와의 선후를 따지지 않고 유치권이 성립한다면 매수인이 항상 인수하게 됩니다.특별히 유치권에서 가장 큰 위험은 유치권의 불가분성 문제입니다. 수 십 개의 구분건물 중 1개만을 낙찰 받았다고 하더라도 유치권자는 비용을 전액상환 받을 때까지 부동산을 유치할 수 있기 때문입니다.

나.선순위 전세권

기간이 남아있는 선순위 전세권자는 배당요구를 하여 배당을 받을 수 있는데 배당요구를 하지 않으면 매수인의 부담이 됩니다.

다.선순위 임차인

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않아 매수인의 부담이 되는 경우는 두 가지입니다.하나는 확정일자를 받지 못햇거나 확정일자를 늦게 받았을 경우이고, 둘째는 소윶의 부탁으로 시간을 지연시키고자 하는 경우입니다.

라.부속물 매수청구권

적법하게 임대인의 동의를 받아서 설치한 부속물에 대해서는 임차인의 선택에 따라 임대차기간을 연장해 주거나 설치한 부속물을 매수해야 할 경우가 있습니다.

3) 사용 제한의 위험성

매수인이 매각대금을 다 지급하여 소유권자가 되고도 소유권의 본질적 권리인 점유권을 행사할 수 없어 사용에 제한을 받을 수 있는 경우입니다.

가.법정지상권

부동산경에메서 주로 문제가 되는 것은 토지와 건물이 따로 매각되는 경우에 소유권이 달라지는 순간 건물의 소유자가 갖게 되는 법정지상권의 문제입니다.

법정지상권이 성립하면 건물의 경우 사용료는 청구할 수 있지만 30년간 그 건물을 사용할 수 없고,30년이 지나더라도 그 건물이 남아 있으면 그 건물을 매수하거나 기간을 연장해 주어야 하는 부담이 생깁니다.

나.분묘기지권

관습상 지상권은 소유자의 승낙을 얻었을 경우에는 즉시, 20년간 평온,공연하게 점유하고 있으면 그 분묘가 없어질 때까지 분묘와 그 기지에 대해 점유권을 행사할 수 없게 되고,특별한 약정이 없는 한 사용료도 청구할 수 없게 됩니다.임야를 매수할 당시 분묘의 위치와 도로와의 관계를 살펴서 분묘 부분을 제외하고도 경제적 가치가 있는가를 판단해야 합니다.

다.맹지

현장답사 시 도로가 개설된 것으로 보여도 지적도상 도로가 없으면 건축허가 등의 행위를 할 수 없어서 쓸모없는 땅이 됩니다.다만,국공유지나 구거 또는 관습상 도로가 존재하는 경우에는 국유지 등 사용허가를 통한 건축허가가 가능한지를 사전에 확인 할 필요가 있습니다.

라.외국인이 임차인인 경우 (외국인등록을 하지 않은 경우)

외국인이 임차인인 경우,외국인이 외국인 등록을 한 경우에는 부동산인도가 가능하지만 외국인 등록을 하지 않고 여러 사람이 함께 사는 경우에는 부동산인도 상대방을 특정할 수 없어서 부동산인도에 큰 어려움을 겪는 경우가 적지 않습니다.

마.구분이 없어진 구분 건물

등기부상은 구분건물인데 사실상 구분표시를 제거하고 사용하고 있어서 부동산 인도가 곤란한 경우가 발생합니다.

현황 조사 당시 구분표시가 없어진 경우에는 목적물을 공유로 인정해 경매개시결정을 경정하여 경매절차를 진행하지만,나중에 구분이 제거된 경우에는 사실상 부동산인도가 곤란한 경우가 생깁니다.

4) 형사책임 등의 위험

가.위반건축물

제시 외 건물이 위반건축물인 경우에는 위반건축물의 소유자에게 건축법 제 79조 제1항에 따라 시정명령을 하고,이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과하고 형사고발 등을 당하는 경우도 있습니다.따라서 건페율과 용적율을 확인하여 양성화가 가능한지 판단을 해야합니다.

나.폐기물 쌓인 공장 등

오래된 공장 등에는 공장의 부지에 유해성 폐기물을 오랫동안 매립한 것이 나중에 발견되어 상당한 금액의 폐기물 처리비용을 부담한 경우가 적지않습니다.

특히 공장에서는 감정 당시와 달리 고가 기계류의 내용물이 바뀌어 손해를 보는 경우가 있으므로 주의를 해야합니다.