부동산 ABS(자산유동화증권)를 거래하는 3가지 방법

부동산 ABS란 유동화자산을  기초로 발행된 유가증권,부동산,매출채권과 같은 증권을 말하는데 이 부동산 ABS를 유통시키는 3가지 방법에 대해 알아보겠습니다.

첫번째는 종합부동산회사로 2016년부터 한국에서 정식 서비스를 할 예정입니다.

종합부동산회사는 자체적으로 부동산에 관한 모든 산업과 모든 일들을 할 수 있도록 하는 법인으로 대자본에 의해서 부동산의 모든 서비스를 원스톱으로 진행하는 진정한 중개법인이라고 할 수 있습니다.

지금처럼 자본력이 없는 중개사 몇명이 모여서 만든 중개법인이 아니라 일본 미스비씨 종합부동산 회사처럼 초대형 원스톱 서비스를 하는 종합부동산회사는 직접 ABS를 발행하고 만들며 또 거기에서 ABS를 직접 거래시키는 방법으로 유통이 됩니다.

두번째로는 증권거래소로 부동산 펀드도 일정 요건과 자격을 갖추게 되면 한국거래소 상장을 통해 주식처럼 사고 팔 수 있습니다.

세번째는 앞으로 탄생할 종합부동산회사 뿐만이 아니라 현재의 증권회사 등의 금융회사에서도 부동산 펀드를 판매하고 있습니다.

이런 금융회사나 증권사에서도 부동산 ABS를 발행할 수 있고 여기를 통해서 사고 팔 수도 있습니다.

현재 일반적으로 거래하고 있는 형태에 대해 잠깐 살펴보겠습니다.

우리가 국채를 살때 즉, 등기할때 의무적으로 국민주택채권(국채)를 매입하게 되는데 일반인들은 여기에 대해 잘 몰라서 채권장사들한테 그자리에서 할인 해 버리거나 법무사에게 할인을 받는 경우가 대부분인데 좀 아는 사람들은 채권장사나 법무사에게 할인을 시키지 않습니다.

그 이유는 매입한 채권금액을 증권사에게 가서 제시하여 할인 받으면 법무사에게 할인 받는 것 보다 10% 가량 더 나오기 때문입니다.

이런 사실을 모르고 법무사에게 할인해 버리면 손해를 보는 것이죠.

국채를 증권사를 통해 거래하는 방법처럼 ABS도 발행이 되게되면 어떤 증권사이던지 이런 방식으로 거래를 할 수 있습니다.

주식처럼 증권거래소를 통해 사고파는 방법은 일정 자격요건이 법에 의해 규정이 됩니다.

예를 들어 100억이상 부동산이나 1,000억이상 부동산 또는 발행주체의 자격요건등 법정기준에 맞는 것들은 한국거래소를 통해 주식처럼 거래를 할 수 있고 그 법정요건보다 규모가 작거나 법정요건에 미달하는 ABS들은 지금의 중개업소처럼 종합부동산회사 법인을 통해 실물 부동산을 거래하는것처럼 거래하는 방법이 될 것입니다.

이상으로 부동산 ABS 거래하는 방법에 대해 알아보았고 다음은 부동산 중개업의 미래에 대해 잠깐 알아보겠습니다.

지금까지의 부동산 거래는 오프라인, 즉 부동산중개사무소등을 통해 거래하는 것이 일반적이었다면 앞으로의 부동산 중개업은 빠르면 3년, 늦어도 5년 이내에 거의 온라인화 될 것입니다.

이제는 부동산을 사고 팔기 위해 공인중개사 사무실을 찾아 다니는 일이 점점 없어질 것이라는 전망이죠.

현재는 단순 정보제공에만 머물고 있는 부동산 포탈들은 구글이나 아마존,알리바바등에 의해 부동산포탈과 정보망이 부동산 거래망으로 시스템이 변화 될 것입니다.

마치 옥션이나 지마켓에서 물건을 사는 것 처럼 말이죠.

앞으로의 공인중개사의 역할은 오프라인 중개에만 집착할 것이 아니라 부동산 이라는 컨텐츠를 분석하는 분석업으로 진화를 해야하는 이유가 이전처럼 알선업에만 집중을 하게되면 직거래망 즉 부동산포탈이나 직거래 앱 등을 통해 이루어지는 거래에 일감을 모두 빼앗기게 된다는 말입니다.

예를들어 배달업을 하시는 분들이 요기요나 배달의민족과 같은 어플에 잠식당하는 것처럼 최근에 나온 직방 이라는 어플을 보면 쉽게 이해가 가실 겁니다.

 부동산의 본질은 수백개의 법률에 의해서 사용수익처분이 규제된 법률현상이고 중개업은 법률사무 입니다.

다시말해 중개사는 부동산거래 변호사인데 부동산법에 대해 아무것도 모르고 전혀 모르는 국민들이 부동산 알선소개업인줄 알고 일반 부동산포탈에 나와있는 부동산 매물에 대한 평수,가격등만 보고 거래를 하는 위험한 거래를 지난 100년동안 해왔지만 앞으로는 이런 시대가 없어질겁니다.

공인중개사 자격증을 준비하고 있는 분들이나 현재 중개업에 종사를 하시는분들 그리고 국민들도 앞으로는 부동산을 어떻게 분석하고 거래해야 하는지에 대해 공부를 해야 하는 시대가 오는 것입니다.