신축분양아파트 전세계약 및 임대차계약시 주의사항

신축분양아파트 전세계약 및 임대차계약시 주의사항

 

서민들의 전 재산이라 할 수 있는 전세금에 대한 보호를 위해 주택임대차보호법과 임차권등기, 전세권등기 등 각종 장치를 두고 있지만 이에 대한 확고한 안전장치는 되지 못하고 있습니다. 대부분의 세입자들은 전입신고와 확정일자를 받아 그 주택에 대한 대항력과 전세금 우선변제권을 확보하기 위해 노력하고 있지만 작정하고 피해를 입히려는 나쁜사람들에게는 속수무책인 경우가 많습니다. 어떻게 하면 세입자들이 안전하게 보호받을 수 있는지 신축분양아파트 전세계약 및 임대차계약시 주의사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

주택에 대한 등기가 이루어져 소유관계가 명확하게 드러난 경우에는 그런대로 소유자와의 관계에서 피해방지를 위해 만전을 기할 수 있지만 신축한 미등기아파트의 경우는 어떠할까요? 적어도 등기된 아파트에 비해 한가지 이상은 더 관심을 가져야 합니다. 임대인이나 전세권 설정자가 정당한 권리자인지 여부입니다.

 

신규 분양아파트의 경우 준공승인 이후에 아파트의 입주가 시작되는데, 이 경우 등기는 준공승인 이후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양자에게 다시 소유권이전등기가 진행이 됩니다. 따라서 새아파트에 입주하는 세입자의 경우에는 입주를 했어도 소유자 명의의 등기부등본을 열람할 수 없게 됩니다. 이러한 사정과 전세대란에 편승해 미등기 전세사기의 피해사례가 빈번하게 발생하고 있는데, 이는 전세대란으로 살 집을 구하지 못해 고생하는 서민들의 궁핍한 심리를 이용하는 악질적인 범행인데다 이런 사기꾼들의 수법도 지능적이라 피해를 방지하기 위해서는 세심하고 꼼꼼한 확인이 선행되어야 합니다. 피해를 당하지 않기 위해서는 아무리 주의를 다한다 하더라도 지나치지 않을 것입니다.

 

 

결국 미등기 아파트의 경우 소유자 명의로 된 부동산 등기부등본이 없어 이를 악용한 사기피해가 많이 발생하게 되므로 가장 주의할 부분은 향후에 등기가 권리자 명의로 제대로 등기할 수 있는지 여부를 살피는 것입니다. 또한 등기가 아무런 문제없이 조만간 이루어질 것인지도 살펴볼 필요가 있습니다.

 

임대인이 소유권이전등기를 갖춘 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인 부도 등 사유로 임차 목적물이 경매처분 되더라도 임차인은 주택임대차보호법상 전입신고, 확정일자 등 대항력, 우선변제권을 확보하게 되면 임차인으로서의 권리를 보호받게 됩니다.

장차 등기가 제대로 이루어질 수 있는지 여부가 중요하므로 이에 대해 몇가지 주의사항이 있습니다.

 

첫째, 분양대금납부가 제대로 되지 않아 분양계약이 해제될 수 있는 위험이 있는지를 살펴봅니다. 신축분양아파트의 경우 임대인이 분양대금을 완납하지 못하면 분양계약이 해제되어 임대인 앞으로 소유권이전등기가 경료되지 못하게 됩니다. 이를 방지하기 위해 임대차보증금을 받아 미분양잔금을 해결하여 임대인 명의로 등기를 넘겨오는 경우가 있는데, 이 때 임차인은 지급된 보증금이 분양잔금 등을 해결하고 임대인 명의의 소유권이전등기를 위해 틀림없이 사용되는지를 임대인과 동행하여 확인하여야 합니다. 

 

 

 

 

둘째, 입주예정인 아파트의 분양권에 가압류나 가처분 등 등기이전에 장애가 될 수 있는 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 아파트분양권에 가압류, 가처분이 되면 이 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기가 쉽지 않기 때문입니다. 이 때 가압류, 가처분 등의 집행방법은 등기부에 기재될 수 없어 분양회사 앞으로 가압류, 가처분결정문이 송달되므로 분양회사나 조합과 같은 분양주체에게 직접 이를 확인해 보아야 합니다.

 

셋째, 일반적인 경우로서 임대인이 진정한 소유자인지 한 번 더 세밀한 관심을 가져야 하며, 계약 후 즉시 입주하여 전입신고 및 확정일자를 받아 두어야 할 것입니다. 소유권자가 확정되지 않은 만큼 만반의 대비를 해 두어야 할 것입니다. 따라서 계약전에 반드시 분양회사를 방문하여 아파트의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적사항을 확인하고 실제 소유주와 직접 만나 계약을 체결해야 합니다. 계약금을 송금할 경우에도 미리 확인한 소유자 명의의 계좌로 송금하여야 할 것입니다. 설령 입주가 다소 늦어지더라도 전입신고와 확정일자를 미리 받아둔다면 입주와 동시에 다소 안전한 권리를 보유하게 될 것입니다.

미등기 아파트 세입자들의 보호를 위한 방안에 대해 알아보았지만 미등기아파트라고 해서 무조건 위함하기만 한 것은 아닙니다. 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 훌륭한 시설에서 주거생활을 할 수 있는 기회가 되기도 합니다. 이러한 행운은 남들보다 한 걸음 더 발로 뛰고 한 순간 더 관심을 가진다면 누구나 누릴 수 있습니다.

 

이상으로 신축분양아파트 전세계약 및 임대차계약시 주의사항에 대하여 알아보았습니다.